주택 공동명의 구입의 좋은 점. (절세방법)
부부 공동명의로 주택을 구입하면 세금을 절약 할 수 있을까요??
세금 부분에서 경우에 따라 절세효과가 발생하므로, 상황을 잘 파악해서, 명의를 공동명의로 할지, 단독명의로 할지 결정하는게 좋을 것 같네요. ^^
1) 취득시 (취득세)
취득세가 누진구조가 아닌 단일세율이 적용되기 때문에 단독명의이든, 공동명의이든 차이가 없습니다.
단, 2012년 12월 31일까지 무주택자가 9억 원 이하인 주택을 취득하는 경우(일시적 2주택 포함) 취득세의 50%를
경감(4%→2%) 받을 수 있읍니다.
이러한 취득세 감면대상은 주택의 유상취득에 대해서만 감면을 해주기 때문에 주택을 증여 받거나 상속 받는
경우 또는 주택 이외의 부동산을 취득하는 경우에는 감면 받을 수 없습니다.
1주택이 되는 경우에는 주택 취득으로 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함하며, 주택에는 단독, 다가구,
다세대 등 모든 주택을 말하며 임대주택도 주택수에 포함합니다.
단, 2년 이내에 종전주택을 처분하지 않는 경우에는 감면세액을 추징받게 됩니다.
2) 보유시 (재산세 / 종합부동산세)
주택에 대한 재산세는 주택별로 과세가 되기 때문에 차이가 없으나, 세율구조는 과세표준에 따른 누진구조를 가지고 있으므로 공동명의시 절세효과 발생합니다. 종합부동산세 또한 세대별 합산과세에서 개인별 합산과세 방식으로 변경되면서 공동명의시 절세효과가 발생합니다.
3) 양도시 (양도소득세)
양도차익에 따른 기본세율이 6%~35%의 누진세율로 되어 있으며, 양도차익이 공동명의인에게 분산되므로
단독명의시보다 납부세액을 많이 줄일 수 있습니다. 또한 기본공제 250만원도 공동명의인 각각 받을 수
있습니다. (기본공제는 연간 250만원 한도로 미등기 양도자산은 적용 배제)
예를 들어 양도차익이 9천만원인 경우 단독명의시 24%의 세율이 적용되지만 공동명의시 15%의 세율이 적용되어 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다. 세율뿐만 아니라 기본공제 250만원도 각각 적용받을 수 있습니다.
즉, 양도소득세와 종합부동산세, 상속세처럼 누진세율이 적용되는 경우에는 단독명의보다는 공동명의로 하는 것이 절세측면에서 유리하다고 할 수 있습니다.
※ 단독명의와 공동명의 양도소득세 비교
그러나 주택을 3년 이상 보유하여 1가구 1주택 비과세에 해당되거나 양도차익이 없다면 공동소유의 의미는 없읍니다.
또한 중과세율이 적용되는 경우에는 절세 효과가 발생하지 않습니다. 1세대 3주택이거나, 미등기자산 등의 경우에는 공동명의에 따른 절세효과를 볼 수 없읍니다.
하지만 2012.12.31.까지 양도하는 경우에는 1세대 2주택 또는 3주택, 비사업용토지에 대해 일반세율이 적용되므로
공동명의로 되어 있는 경우에 보다 절세혜택을 보실 수 있으며, 매입한 주택을 예기치 않은 사정으로 인해 3년
내에 매도하여 일반세율을 적용받는 경우나 2주택 이상을 보유할 수밖에 없는 상황이라면 공동 명의로 해 놓는
게 유리하다고 할 수 있겠습니다.
4) 공동명의의 실
위에서 부동산 취득시 취득세는 단독명의이든 공동명의이든 차이가 없다고 하였으나, 경우에 따라서는 차이가
있을 수 있습니다. 공동명의로 한 후 또 다른 주택을 취득하게 되는 경우에는 무주택자가 1주택이 되는 경우에
받을 수 있는 취득세 등의 감면을 받을 수가 없습니다.
즉, 주택을 부부 공동명의로 가지고 있는 가구에서 남편이나 부인 명의로 신규주택을 취득할 경우 일시적 2주택으로 2년 내에 기존 주택을 처분한다는 조건으로 과세특례가 적용되어 동일하게 취득세 50% 감면을 받을 수 있으나, 2년내에 기존 주택을 처분하지 못한다면 감면받은 취득세를 추징당하게 됩니다.
그러나 기존주택이 공동명의가 아닌 남편 단독명의이며, 추가로 신규로 주택을 매입하는 경우 부인명의로
주택을 유상취득 한다면 부인은 1주택이므로 기존주택과는 무관하게 취득세 50% 감면을 받을 수 있게 됩니다.
물론 양도소득세는 1가구 2주택이 되어 별개의 문제라고 할 수 있습니다.
또한 신규 취득시에는 단독명의이든 공동명의이든 취득세는 동일하지만, 단독명의로 등기되어 있는 부동산을 등기 후 증여 등을 통하여 공동명의로 바꿀 때에는 증여세, 취득세를 추가로 부담하여야 합니다. 물론 부부간 증여는 10년내 6억원까지는 비과세이므로 공시가액이 6억원이 안되는 경우에는 증여세 부담 없습니다. 하지만 6억원을 초과하는 경우 증여세와 취득세, 등기비용 등 추가 비용과 보유기간 산정 등에 따른 절세효과를 비교하시어 신중하게 선택하여야 합니다.
그리고 광교신도시 아파트의 경우 조세특례제한법상 양도소득세 감면세액이 있으며, 특히 이 부분에 대한
신중한 검토가 선행되어야 합니다.
