[노후대비] " 주택연금에 대해 알아보자 " - 자격/수령액/이율
오늘은 한국주택금융공사에서 시행하고 있는 "주택연금" 에 대해서 정리해보겠습니다.
우리나라 대부분의 사람들은 은퇴후 대부분의 자산이 부동산에 집중되어 있는데요, 소득이 끊기고, 자식들 결혼시키고 나면, 노후대비가 막막한 경우가 많습니다.
이러때 살고있는 집을 이용해서, 평생 연금으로 매달 지급금을 받을 수 있게 해주는 것이, 바로 "주택연금"제도 입니다.
1. 시행기관 - 신청방법
한국주택금융공사 홈페이지 : http://www.hf.go.kr/index.jsp
한국주택금융공사 홈페이지에서 주택연금을 가입할 수있습니다.
또한 자세한 전화상담은 : 1688-8114 (한국주택금융공사 고객센터) 에서 해결하실 수 있습니다.
2. 주택연금이란?
- 만60세 이상의 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가가 보증하는 금융상품(역모기지론)입니다.
- 이를 위하여 공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다.
- 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도
상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
3. 가입 자격.
- 주택소유자가 만 60세 이상
※ 부부 공동으로 주택 소유 시 연장자가 만 60세 이상
※ 확정기간방식은 주택소유자가 만 60세 이상인 자 중 연소자가 만 55세 ~ 만 74세
- 부부 기준 1주택*만을 소유
- 시가 9억원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택
※ 확정기간방식은 노인복지주택 제외
- 다주택자 이어도 가능한 경우도 있습니다.
* 1주택으로 보지 않는 주택
- ① ‘도시지역1)이 아닌 지역 또는 수도권에 소재하지 않는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택
- (가) 사용 승인 후 20년 이상 경과된 주택
- (나) 85제곱미터2) 이하의 단독주택
- (다) 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속(조부, 조모, 부, 모 등 본인을 출산하도록 한 친족) 또는 배우자로부터 상속등으로 이전 받은 단독주택
- ② 문화재로 지정된 주택
- ③ 20제곱미터2) 이하의 주택(아파트는 제외한다)
- 주 1) “토지이용계획 확인서”상 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)임
- 2) 주거의 용도로 쓰이는 건물(주거 전용면적)임
* 보유주택수 판단시 유의사항
- ① 지분으로 소유하고 있는 주택, 복합용도주택(상가와 주택이 같이 있는 건물), 임대사업자가 임대를 목적으로 보유한 주택도 보유주택수에 포함하며, 아파트분양권, 재건축 및 재개발 조합원의 입주권은 1주택으로 보지 않는다
- ② 단, 공동상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 보며, 부부 공동소유 주택은 각 지분에 관계없이 1주택으로 본다.
4. 주택연금 좋은점.
- 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없습니다.
- 일반주택담보대출금리보다 낮은 금리를 적용합니다. (3개월 CD금리 + 1.1%)
- 근저당권(담보물에 대해 서류상의 권리를 가진 상태에서 돈을 빌려간 사람이 빚을 갚지 못할 경우 그 목적물에 대한 권리를 실제로 행사해 다른 사람보다 우선하여 빚을 돌려받을 수 있는 권리) 설정시 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권매입의무가 면제됩니다. 주택연금 대상 주택은 재산세 25% 감면 (단, 5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 만큼 감면, 본세에 한함)되며, 이자비용은 소득세 계산 시 연금소득에서 공제(200만원 한도) 됩니다.
- 주택연금은 언제든지 별도의 중도상환 수수료 없이 전액 또는 일부 정산이 가능 합니다( 다만 초기보증료는 환급 되지 않음).
5. 연금지급 방식 종류.
월지급금 지급방식
- 종신방식 : 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
- 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식
- 종신지급방식 : 수시인출한도 설정없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
- 종신혼합방식 : 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
- 확정기간혼합방식 : 수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식
* 확정기간방식 선택시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정하셔야 합니다.
*인출한도 : 의료비, 교육비, 주택수선비 및 주택담보대출 상환용도나 담보주택에 대한 임대차보증금 반환용도 등 연금지급한도의 50%이내에서 수시로 지급받을 수 있도록 미리 설정한 금액. 단, 확정기간혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출한도의 5%에 해당하는 금액에 대해서는 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료후에만 사용 가능
*인출한도를 설정한 만큼 월지급금이 적어집니다.
월지급금 지급유형(종신방식)
- 정액형 : 월지급금을 평생동안 일정한 금액으로 고정하는 방식
- (정률)증가형 : 처음에 적게 받다가 12개월마다 3%씩 증가하는 방식
- (정률)감소형 : 처음에 많이 받다가 12개월마다 3%씩 감소하는 방식
- 전후후박형 : 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식
*이용기간중 지급방식(종신지급, 종신혼합)간의 변경은 가능하지만 월지급금 지급유형(정액형, 증가형, 감소형, 전후후박형)간 변경은 불가능합니다.
월지급금 지급기간(확정기간방식)
- 확정기간방식의 월지급금 지급기간은 아래와 같이 부부 중 연소자의 연령별로 선택할 수 있습니다.
- 가입 이후에는 지급기간 변경이 불가능합니다.
<선택가능 지급기간>
| 지급기간 | 대상연령(연소자기준) |
|---|---|
| 10년형 | 65세 ~ 74세 |
| 15년형 | 60세 ~ 74세 |
| 20년형 | 55세 ~ 68세 |
| 25년형 | 55세 ~ 63세 |
| 30년형 | 55세 ~ 57세 |
6. 주택연금 월 지급금.
한국주택금융공사 홈페이지에서 매월 연금수령액을 계산해볼 수 있습니다.
예상연금 수령액 조회 : http://www.hf.go.kr/hfp/pension/simulator/mix_search.jsp?menuId=22561
그렇다면, 얼마정도의 주택을 가지고 있어야, 필요한 생활자금 정도가 나올까요?
표를 보면 어느정도 지급이 되는지 알 수 있습니다.
보통 3억정도의 집(한국감정원기준가격)을 가지고 있다고 가정하고, 나이가 만 65세정도라고 한다면 70~80만원 정도를 매달 종신으로 지급받을 수 있습니다.
이 부분이 좀 단점이긴 합니다. 이정도 주택연금 금액을 가지고는 부부 두명의 한달생활비를 하기가 힘들다는거죠.
주택연금과 더불어 개인연금이나 국민연금 수령액이 어느정도 되어야지만, 주택연금과 합하면, 생활비가 나오게 될 것 같습니다.
7. 주택연금 보증금 및 금리.
기본적으로, 이자가 가산되지만, 대출잔액에 가산되어 매달 내는 이자는 없습니다.
- 적용금리 : (3개월 CD금리 +1.1%)
이자는 매월 연금지급총액(대출잔액)에 가산되고 있어, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없음.
- 가입비(초기보증료) 및 연보증료
- 가입비(초기보증료) : 주택가격의 2% 를 최초 연금지급일에 납부
연 보증료 : 보증잔액의 연 0.5%를 매월 납부
보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하고 연금지급총액 (대출잔액)에 가산됨.
보증기한(종신) : 소유자 및 배우자 사망시까지
- 담보의 제공 : 1순위 근저당권 제공
본인명의의 집만 가능합니다.
- 제3자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용불가
보증금액의 120%로 저당권 설정
주택연금 지급정지 사유
- 본인사망(배우자가 6개월 이내에 소유권 이전등기 및 채무인수를 마치면 지급정지 해제)
담보주택 소유권 상실(화재로 인한 주택소실, 재건축ㆍ재개발 등으로 인한 주택 소유권 상실 등 포함)
1년 이상 담보주택에서 거주하지 않는 경우 등
8. 주택연금에 가입했는데, 이사를 하게 되었다면?
[ 담보주택 변경 ]
- 주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우, 담보주택을 변경하여 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다. 다만, 이사
하려는 주택 가격(평가액)에 따라 월지급금이 달라지거나 정산해야 할 수도 있으므로, 사전에 공사에 문의하시기 바랍니다.
기존 보증계약을 유지하면서 일반주택과 노인복지주택간의 담보주택변경(이사)는 허용되지 않습니다.
쉽게 설명하면 기존주택과 이사할 집 가격이 같다면 변동이 없이 월지급금이 지급이 됩니다.
기존주택보다 가격이 낮은 집으로 이사할 경우, 차액의 차이에 따라 월지급금이 감소되거나 변동되지 않을수 있습니다.
이사갈 집의 가격이 더 높은 경우, 월지급금이 증가하게 됩니다.
가입시 사전채무인수약정(사전에 채무를 넘겨받는다는 약정)을 할 경우는 추가약정이 필요하지 않습니다.
(배우자가 채무인수 및 소유권 이전 등기를 완료할 때까지 주택연금은 일시적으로 지급정지됩니다)
[지급정지 사유]
한국주택금융공사 : http://www.hf.go.kr/hindex.html 상담센터: 1688-8114
